Si vous envisagez investir dans l’immobilier tout en économisant sur vos impôts, le déficit foncier est l’un des facteurs déterminants. Comment calculer le déficit imputable des revenus fonciers ? 

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Le Déficit foncier est réservé aux investisseurs qui ont opté pour la location vide. Leur accès au système de fiscalité immobilière est automatiquement soumis à la taxe foncière. Quel que soit le profil de l’investisseur, le bien doit remplir les trois conditions cumulatives suivantes :

• Le bien doit être loué à des fins résidentielles.
• Le bien immobilier doit être loué à des fins résidentielles.
• Le propriétaire ne doit pas être soumis à une micro-gestion.

Si les revenus du bien sont inférieurs à 15 000 € par an et ne sont pas inclus dans un régime spécial, ils relèvent automatiquement du régime de micro-financement. Il est toutefois possible de ne pas participer au régime de micro-financement et d’opter pour le régime proprement dit.

Quelles sont les limites du déficit foncier ?

La déduction maximale pour un déficit foncier est de 10 700 € par an (15 300 € par an dans certains cas particuliers). Si le déficit dépasse la limite annuelle de 10 700 euros, le montant restant sera déduit des revenus ultérieurs. Le report est possible dans les périodes suivantes : 6 ans pour le revenu brut et 10 ans seulement pour les revenus fonciers.

Par conséquent, le déficit peut être déduit du revenu brut de la propriété sous certaines conditions. Le revenu brut est la somme des revenus fonciers et des autres revenus (par exemple, salaire, prestations sociales, allocations familiales, pension).

Comment calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Pour calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers, vous devrez faire la différence entre le revenu global du bien et les intérêts de l’emprunt ainsi que les charges. Voici un exemple de calcul du déficit foncier si les revenus du bien sont de 2 000 euros, les intérêts de l’emprunt de 1 500 euros (qui doivent être déduits en premier) et les autres charges de 2 000 euros.

Le déficit foncier est de 2 000 euros + 1 500 euros – 2 000 euros = 1 500 euros.

Si le résultat de l’opération est positif, aucun déficit n’est enregistré.

Comment déclarer un déficit à déduire des revenus fonciers ?

Utilisez le formulaire 2044. Ce document doit être joint à la déclaration d’impôt sur le formulaire 2042.

Vous pouvez également réclamer un déficit foncier par l’intermédiaire d’une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée. L’objectif d’une société d’investissement immobilier est de collecter des fonds auprès de particuliers et de les investir dans un portefeuille immobilier diversifié. Ce portefeuille est géré par un intermédiaire, la société de gestion, qui fournit les SCPI. Une partie des travaux (40 à 60 % du montant de la souscription, selon les cas) doit être réalisée par la SCPI immobilière. Tous les investisseurs, en tant qu’associés de la SCPI, perçoivent des revenus locatifs et bénéficient du mécanisme du  » land gap « .

Le Land Gap est un moyen d’investir en franchise d’impôt, mais pas le seul. De nombreuses options différentes sont disponibles, notamment l’investissement direct, l’investissement par l’intermédiaire de promoteurs et d’exploitants d’appartements avec services, de propriétés en papier et de sociétés d’investissement immobilier (REIT). Un régime fiscal différent s’applique à chacune d’elles, ce qui vous permet de choisir vous-même. Calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers n’est pas compliqué. Il suffit de faire usage de la bonne méthode.